中国经济周刊中国经济周刊  2021-08-20 02:42 sDuD.com 隐藏边栏  12 
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《中国经济周刊》记者 李永华 │ 湖南长沙报道

“两集中”城市第二批土拍集体延后。

8月18日,杭州市规划和自然资源局发布《补充公告》称,7月30日发布的国有建设用地使用权拍卖出让公告出让的31宗住宅用地终止挂牌,上述地块将于8月31日前重新公告。

根据原计划,这31宗地块将于9月7日、9月8日出让。

这是试行土地供应“两集中”城市延迟土拍的最新动作之一。

从7月底至今的20来天,全国多个土拍“两集中”城市纷纷推迟出让土地。8月6日,深圳22宗地中止出让,已交纳的竞买(投标)保证金将原路退回。8月11日,青岛公告,第二批次集中出让的100宗地终止出让。此外,南京、沈阳、天津、长沙等地先后官宣延迟土拍时间。

重庆虽然没有官宣推迟土拍,但是,其原计划7月-8月公告和出让第二批土地,但至今未见出让公告,本月推地的可能性已极低。

“两集中”政策纠偏,严控土拍高溢价推高房价

这些延迟土拍的城市无一不在“两集中”的22城市之列。市场传言,各城市整齐划一的动作,均源自一次会议。

据传,8月10日,自然资源部召开闭门会议,对部分集中供地试点城市明确要求商品住宅用地出让必须满足四个新条件:

第一,参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质。

第二,建立有效的购地审查制度,加强对房地产企业购地资金的来源审查。

第三,单宗地溢价率不得超过15%,绝不允许通过提高起拍价格调整溢价率,否则将严肃公开处理,严控城市楼面地价新高。

第四,在达到地价或溢价率上限的时候,不得以竞配建等方式增加实际地价,可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。

《中国经济周刊》记者从不同房地产企业人士证实,该会议文件精神已传达,并落实。

“两集中”是自然资源部今年新推出的土地新政,指的是集中发布出让公告、集中组织出让活动,全年分3批次集中统一发布住宅用地的招拍挂公告并实施招拍挂出让活动。

22个重点城市名单是:北京、上海、广州、深圳这四个一线城市,还有南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡等18个二线城市。

“两集中”政策出台之初,2月26日,自然资源部自然资源开发利用司负责人公开表示,两集中的导向,是要让各类市场主体和消费者充分掌握信息,形成合理预期。

长春于3月15日挂牌首批51宗集中出让地块,成为执行新政的第一座城市。此后,北京、天津、广州等多个城市实行集中供地。

按多个城市公布的土地出让计划,8月份将开始年内的第二批集中供地。恰逢此时,各城市集体延迟。短短三四个月时间,“两集中”政策为何做出新的调整?

有市场机构称,两集中政策的出台,初衷是为了“稳地价、稳预期”,然而,在首批集中供地的首次探索后,市场上的效果却远没有达到预期,反而还有朝着反方向发展的苗头。

在“两集中”城市第一批集中供地时,土地溢价高是普遍现象。

6月3日,郑州首场“两集中”土拍成交49宗,多宗地块均为高溢价成交。

此前,广州“两集中”土拍,多宗土地溢价45%;重庆主城区46宗地块成交总金额超635亿元,平均溢价率超40%,最高溢价率达到129.98%。宁波首批集中供地出让地块的平均溢价率高达25%;济南首次出让土地平均溢价率也达到12.2%。

中国指数研究院的数据显示,22 城首批集中供地成交金额为1.07 万亿元,平均楼面价约为9591元/平方米,较2020年增长38%。

众多市场研究机构均认为,土拍高溢价必将推高当地房价。

6月3日,合肥“两集中”土拍溢价率为27.4%;成交楼面价9675元/㎡,较2020年全年成交楼面价上升26.8%。

6月1日,长沙迎来了首批“两集中”住宅用地正式竞拍,挂牌出让的36宗地块,9宗地块触发熔断。其中,南湖路048号地块备受关注。在共计51轮报价后,该地块报价达到最高限价28.96亿元熔断,最高楼面价达到了约14157元/㎡,溢价率高达49%。

今年年初,南湖路048号地块附近销售的一家新盘售价约14000元/㎡,周边二手房售价约11000元/㎡。也就是说,该地块14157元/㎡的楼面价既远超周边二手房价格,也高于周边新盘售价。

6月8日,绿城旗下长沙驰景房地产开发有限公司公司通过摇号拿到该地块。

当时,长沙一位地产行业资深营销人士向《中国经济周刊》记者分析称,按照正常的开发周期,该地块2021年底或者2022年初可能上市销售,如果售价大幅超过现有房价,有可能直接拉升周边房价。

从上述流传的闭门会议“四大”新要求来看,后两条均是对第一轮集中出让时的高溢价现象的政策纠偏,而且堵住了试点城市的操作空间。

8月13日,福州针对其7月23日发布的土地出让公告再发补充公告,拟出让地块溢价率全部控制在15%以内,但最低溢价率为14.7%,另有部分地块下调起拍价。

某央企开发商人士认为,新政有利于房企,给了房企一定的盈利空间,特别是头部房企。

从疯抢土地,到割肉退地

第一轮土地集中出让之时,各路开发商均热情高涨,个别时候堪称疯狂。

郑州第一次土拍成交总价达414.2076亿元。有消息称,最火爆的郑州经开区9号地,保证金缴纳企业就近70家,众多房企“马甲”参与其中,仅保证金额就接近800亿元。

“马甲”行为指的是开发商利用其实际控制的关联公司参加拍地。为此,上述流传的闭门会议新要求之一就是,“参加宅地竞拍企业需具有房地产开发资质”,堵住这一漏洞,是为土拍时可能出现的抢地热度降温。

6月1日,长沙第一次土地集中出让结束时,某参与竞拍的开发商高管十分兴奋地告诉《中国经济周刊》记者,“终于拿到一块地”。没拿到地的开发商人士当时垂头丧气,只能等待长沙的第二轮,希望能拍中地块。

按照“两集中”规则,一个城市一年只有三次机会拿地。上述长沙地产行业营销人士分析,长沙有些开发商已经只剩下一些尾盘,有些没有新地块,“两集中”之后,开发商必须要抢地,要不然到了后期就无米下锅,影响今后的业绩。 

这直接点燃了开发商抢地的热情。郑州当地媒体报道,一地块竞拍时,43家报名房企全部参加摇号,“摇号机都要放不下了”。

然而,第一批“两集中”之后,不少开发商变得冷静起来。5月,宋都股份(600077.SH)17.83亿元拿下杭州一地块,溢价率达29.9%。

7月20日,宋都股份公告说,这块地不要了,已缴纳的5000万元预约申请保证金不予返还。这笔钱比宋都股份今年一季度的3700万净利润还多出了1300万元。

8月15日,长沙一家本地开发商负责人对《中国经济周刊》记者表示,现在的长沙房地产市场很难赚钱,他已经不在长沙拿地,专做湖南的三四线城市。

另有一家头部开发商湖南公司高管说,要等缓解现有的财务压力之后,才会开始新一波拿地。

责编:姚坤

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